台南永康房子,台南房子,永康房子

買房屋後如果發現房子有瑕疵時，通常賣方要負起瑕疵擔保責任，但是購屋者若明知房子有瑕疵卻還購買，這時候出賣人可以不用負擔保之責任。



法院判斷買方是否「明知房子有瑕疵」，主要看契約的約定；倘若契約中有「依現況說明書記載交屋」或是「買方充分認知，絕無異議」，或「買方已充份認知並同意以現況買賣」之類的記載，並且買方在上面簽名蓋章，都可以証明買方「明知房子有瑕疵卻還購買」。

室內違法隔間為套房

郭姓買家在四年前購買王姓屋主名下的桃園一棟房子，雙方過戶後，郭在前年接到桃園市政府建築管理處公文，指房屋無室內裝修許可證明竟違法隔間為套房，要求他回復原狀，郭姓買家不得已花了一百二十六萬多元將房子回復原狀。郭認為王姓前屋主在賣屋給他時，故意不告知房子有違法隔間為套房的瑕疵，向王求償一百二十六萬多元。 



王則抗辯他並未故意不告知上述瑕疵，亦未保證裝修合法，郭姓買家係明知房屋違法隔為四間套房，仍然願意買受作為投資出租使用，郭購屋後，還承受原先的承租人之租賃契約，繼續出租套房收益，自不得於買受房屋二年後，始請求他負瑕疵擔保責任。

明知房子有瑕疵還購買

台灣高等法院傳訊當初仲介這件買賣的葉姓女房仲作証指出，房屋原本格局是三房二廳的住家，王姓前屋主將其隔成套房出租，內部有四間套房，郭姓買家於簽約前已實地察看瞭解，她也有告訴買方，王姓前屋主沒有保證套房是合法裝修，因為通常隔成套房是不會去申請，都是自己找人隔間。 



高院認為，這棟房屋主要用途為住家用，根據雙方買賣契約所附的房屋格局圖顯示，房屋於買賣時並未留設住宅房屋通常應有之客廳、廚房等空間，郭姓買家簽約前既曾多次進入房屋察看，並經房仲告知，已知悉該房屋曾經王姓前屋主自行裝修改變隔間為每間附加衛浴之套房出租使用，顯與一般住家不同。 



民法規定，買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。但是買受人於契約成立時，就知道其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。 



高院指出，買賣契約載明依現況交屋，而郭係明知房屋未經申請裝修許可證明而自行改裝室內格局，而仍予買受，則王依約交付房屋予郭，並無不符合債之本旨之情事，王不負瑕疵擔保責任。判決郭姓買家敗訴確定，王不用賠償。

時序進入第2季尾聲，根據住商機構統計今年5月份全體系交易量，和今年4月份相比，全台量縮12.4%，在區域表現上，桃園量縮3成最多，北市量縮21.6%緊追在後，高雄減少17.0%，台中減少10.3%，表現疲軟，不過新北和台南呈現逆勢翻揚，分別增加6.7%與7.8%。而根據台灣房屋統計內部成交行情，5月七都價量也呈現漲跌互見。

▲根據住商機構統計今年5月份全體系交易量，和今年4月份相比，全台量縮12.4%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德透露，根據信義房屋統計資料，5月房市交易量月變動和年度同期也減少約13%左右，為正常淡旺季時期，目前房市仍維持「價盤量穩」格局。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，5月份買氣不開，除與繳稅有關外，假期多、天氣不佳都是重要因素。值得注意的是，從去年開始的降價戰打到目前已經呈現疲軟之勢，市場可能必須要再出現新爆點，才能再現新局。

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台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，520檔期建商動作積極，讓利吸引首購族買新屋，因此中古屋市場交易量放緩，僅低總價、低單價產品有量，平均交易單價也都持續盤整。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑建議，目前房市陷入「有價就沒量」的困境，建議有意售屋的屋主，勿過度樂觀看待後市而錯判情勢，先降先贏，跑在建商之前。至於有購屋需求的民眾，可趁目前房貸利率仍處低檔積極看屋比較。

房仲業者表示，觀察五月房地產交易，因國內外經濟利多因素，讓賣方從過去降價求的情況轉為提高售價，但房市仍以自住需求為主，對於漲價接受程度低，因此五月份房市，價格交易量比四月份下滑。

(馮建棨報導)

觀察五月不動產買賣移轉狀況，七都平均交易量及價格都比四月份下跌，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，近期國內外都傳出經濟利多，讓賣方樂觀看待後市，讓顧過去願意降價求售的情狀轉變，造成5月房價小幅回升，但目前房市以自住型買方為市場主力，民眾可接受的房價彈性較小，買方回歸保守觀望，只要雙方價格認知差距無法拉近，導致交易量縮。

謝志傑認為，目前房市陷入「有價就沒量」的困境，雖然近期房市交易量回溫，但仍沒有支撐房價上漲動能，買方購屋信心仍脆弱，若沒有合理讓利的狀況下，交易量難以回升，成交機會大減，建議有意售屋的屋主，切勿過度樂觀看待後市而錯判情勢。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，520檔期建商動作積極，讓利吸引首購族買新屋，因此中古屋市場交易量放緩，僅低總價、低單價產品有量，平均交易單價也都持續盤整。

總統已於2017年5月10日公布修正遺產及贈與稅法部分條文，將遺贈稅稅率結構由單一稅率10％調整為三級累進稅率，分別為10％、15％及20％，自修正生效日2017年5月12日起發生之繼承或贈與案件，適用修正後稅率規定。



南區國稅局舉遺產稅為例說明如下：被繼承人A君於2017年5月16日死亡，假設其遺產總額減除免稅額及各項扣除額後之課稅遺產淨額為6,000萬元假設可扣抵稅額0元，則其應納遺產稅額為650萬元6,000萬×15％－250萬。

另贈與人於修法前已有前次贈與行為，修法後再次贈與，則本次應納稅額尚須考量「新舊制差額調整金額」註，舉例如下：贈與人B君於2017年3月2日贈與兒子銀行存款3,220萬元，經核定減除免稅額220萬元後之贈與淨額為3,000萬元，並於4月19日繳清應納贈與稅額300萬元，嗣B君於2017年5月19日贈與女兒銀行存款1,000萬元，則本次應納贈與稅額為150萬元【〔本年度贈與總額3,220萬＋1,000萬－免稅額220萬－本年度扣除額0〕×15％－累進差額125萬－本年度內以前各次應納贈與稅額300萬－新舊制差額調整金額25萬〔舊制贈與淨額3,000萬－2,500萬×5％〕】。



國稅局提醒納稅人，辦理遺產及贈與稅申報時若有疑義或不諳稅法規定者，可電洽各地區國稅局免費服務專線0800-000321，以維護自身權益。

民眾詢問，個人出售因配偶贈與而取得之房屋、土地，其財產交易損益「該如何計算」？國稅局表示，個人取得配偶贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋之財產交易損益以下簡稱舊制房屋交易損益或依同法第14條之4規定計算個人房屋、土地交易所得或損失以下簡稱新制房屋土地交易損益，並按該房屋、土地原始取得之原因，分別依所得稅法相關規定課徵所得稅。



舊制房屋交易損益之計算，應以交易時房屋成交價額，分別按下列規定減除成本或房屋評定現值，及前點持有期間個人與配偶因取得、改良及移轉該房屋而支付之費用後之餘額為所得額：一配偶原自第三人出價取得者：依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定，得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。二配偶原自第三人繼承或受贈取得者：依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值。



國稅局表示，新制房屋土地交易損益之計算，應以交易時房屋及土地成交總額，分別依下列規定減除成本或房屋評定現值及公告土地現值，與個人及配偶持有期間因取得、改良及移轉該房屋所支付之費用後之餘額為所得額：一配偶原自第三人出價取得者：依所得稅法第14條之4第1項前段規定，得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。二配偶原自第三人繼承或受贈者：依所得稅法第14條之4第1項後段規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。

該局舉例，王君於2015年3月10日買進一筆房地，成本2,300萬元，於2015年8月20日贈與配偶張君贈與時的房屋評定現值及公告土地現值合計為500萬元，不課徵贈與稅，張君於2017年1月10日出售該房地時，售價2,600萬元，相關取得、改良及移轉費用140萬元，另土地漲價總數額為120萬元自前次王君2015年3月10日取得時之移轉現值計算至張君2017年1月10日出售時之申報移轉現值，並於2017年1月25日完成個人房屋土地交易所得稅申報，其取得日依上述令釋以王君原始取得日2015年3月10日認定，計算持有期間為1年10個月20154年3月10日至2017年1月10日，因持有期間未滿2年，應適用房地合一新制規定，另所得額依上述令釋前後之規定計算如下：該局強調，上述令釋僅適用於配偶間相互贈與案件，尚未核課確定或行政救濟中之案件皆有適用，但是核課已確定的案件，則不能再變更。



該局說明，個人銷售符合房地合一課徵所得稅新制的受贈不動產，依所得稅法第14條之4規定，係以交易時之成交價額減除受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；財政部考量夫妻為生活共同體，夫妻間財產之移轉與新取得之情形不同，於2017年3月2日以台財稅字第10504632520號令解釋，個人取得配偶贈與之房屋、土地，嗣後出售時，放寬以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應否依新制規定計算房屋、土地交易所得，並以交易時房屋及土地成交總額，減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本與個人及配偶持有期間因取得、改良及移轉該房屋所支付之費用後之餘額為所得額。民眾如有任何疑問，可撥打免費服務電話0800-000321或上網站http://www.ntbca.gov.tw點選「房地合一專區」查閱相關資訊，該局將竭誠為您服務。