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台北市實價登錄揭露大直區大坪數豪宅「良茂京都」2017年3月和4月分別交易12樓兩戶和11樓一戶共三戶交易，12樓最高總價1.93億，拆算車位後單價為125.4萬，是該社區2013年交屋以來第一次轉手交易，和當年94.6萬的預售價相比，身價已漲超過三成。



台灣房屋大直加盟店經理陳泰源表示，良茂京都附近的國美大真和首泰三悉，目前成交價格也都在135~150萬之間，因此良茂京都的成交價和市場行情相當，不過該社區是大直少數要收代看費的社區，因此房仲帶看率不高，這是交屋後四年第一次有交易，而且一次出現三筆，買家有可能是住戶親友，一起購買同住。

觀察2017年中山區筆億元豪宅交易，截至四月為止已有27筆，其中因為華爾道夫第三期交屋潮，共有15筆交易在長春路上，朱崙街的鈞藏也有5筆交易，而大直區有5筆豪宅交易，都集中在樂群二路，除了3筆良茂京都，另外2筆分別是帝景水花園和國美大真。



台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，樂群二路在大直重劃區的中心位置，豪宅林立，身價最高的是水岸宅帝景水花園，一度進入兩百萬俱樂部，單價211萬，此外還有首泰月河，國美大真，實價以來的最高交易都在168萬。而2017年大直豪宅的五筆交易都在樂群二路，也顯示這個路段是大直區有行有市的豪宅路。



觀察2016年大直區億元豪宅交易，主要集中在植福路、明水路以及樂群二路，其中植福路因為宜華國際交屋潮，因此有多筆揭露資料，但論及「不同豪宅」交易量，樂群二路可以說是大直區第一名。



張旭嵐表示，統計實價登錄以來，樂群二路的住宅大樓交易有88筆，總金額超過102億，平均單價99.8萬，平均坪數約118坪，平均總價1億1829萬元，產品定位規格多坪數豪宅，足見樂群二路的不凡身價。

為了炒熱買氣，拉抬看屋人潮，業者通常會祭出低總價、送家電家具、含裝潢的「廣告戶」來吸引消費者目光。想想，戶外POP看板寫上打破區域行情的「廣告戶」震撼價格，會不會吸引你想繞去一探究竟，看看這麼便宜的價格，能買到的格局和要面對的缺失處，是不是自己可以接受的？搞不好手腳快，真的可以撿到便宜。

3種會出現廣告戶的建案特徵

海悅廣告專案經理陳威仰分析，一般會打出廣告戶促銷的建案，多半有下列3項特徵的其中一兩項：（1）首購型商品；（2）位於推案量大的重劃區內；（3）低總價小宅。「說穿了就是首購、首換的區域和產品，比較容易祭出廣告戶的銷售策略，因為這類型的目標族群鎖定的就是對價格非常敏感的一群人，他們看到有低於行情的購屋機會，都會想來看看。」

房市專家倪子仁分析，廣告戶在台北市區比較不常見，因為價格已經不便宜，若低價促銷，一來很難拉抬正常規格戶別的價位，二來也難跟標準戶的已購客戶交代，只有在少數北市小宅終有機會碰上，但若離開台北市，新北的重劃區、新竹桃園和中南部的房市，倒是很常見到「廣告戶」的銷售手法。

倪子仁進一步指出，不少消費者看到銷售廣告上價格超好康的廣告戶來到現場，得到的回應是「僅此1戶，賣掉絕版」，看得到吃不到，變成建商招攬民眾看屋的手法。如果還有廣告戶可以買，倪子仁也建議，就算打著「最優惠、不二價」還是要「照殺不誤」，雙北市可以從15～20%砍起，因為廣告戶本身格局、位置等條件通常都不是很優。

當心買廣告戶，建商沒告訴你的事…

雖然「廣告戶」看起來「很好康」，但會賣便宜也不是沒有原因的，中信房屋北二區經理余正傑就指出，廣告戶之所以會拿出來當廣告戶賣，通常就是建商「最不好賣的那間」，下列7項廣告戶常見的缺點，可能都有機會中個好幾項。

1.低樓層：通常位於2、3樓，除了容易受低樓層喧囂干擾外，這兩個樓層也往往是社區管線、電箱、中繼水箱的匯集處，更有可能碰上高架或捷運在窗外行經。

2.位4樓：因為風水忌諱的關係，4樓戶別不是很好賣，所以常作為廣告戶用。若無忌諱不啻為撿便宜的好機會，但也需考慮未來轉手性。

3.採光視野棟距差：雖然建材與其他戶無異，但緊鄰鄰棟，採光、通風較差的戶別。

4.一層多戶的中間戶：邊間的採光通常有二～三面，但夾在多戶間的中間戶，大門出去廊道，左右兩邊是別人家的牆壁，只有一面採光，而且還可能對倒鄰棟的後窗。

5.三角或梯形等畸零型格局：受限基地，建築體無法全部戶別都方整規劃，可能就有一戶兩戶室內空間會出現三角形或梯形的畸零格局，空間不好應用，業者就可藉由送裝潢來遮掩格局缺點，同時促銷。

6.配購的車位很差：廣告戶配購車位通常距離出入口偏遠或因梁柱位置規劃而不好停車。

7.車道上方戶別：由於車輛24小時進出，難免會有車道柵欄或機台警示聲等噪音干擾，因此也常會拿出來做廣告戶銷售。

中信房屋經理余正傑提醒，廣告戶之所以是廣告，一定有其不為多數消費者所接受的缺點，若消費者在購買時能確實得知並且接受就還好，最怕是買的時候沒問清楚是那些缺失，只看到讓人心動的低價就衝動簽約購買，入住後成天得忍受這些缺點，反倒得不償失。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐提醒，現在房市下修，不少民眾又重燃購屋希望，但在很多房屋細節與購屋程序都沒確認清楚前就衝動進場，碰上購屋糾紛的機會就會提高。

購屋是人生大事，買得好就幸福成家，買不好可能從交易過程到最後入住好的幾十年內，每天都得面臨甩也甩不開的官司麻煩與房屋缺陷。張旭嵐指出包括「房屋漏水問題」、「施工瑕疵」、「隱瞞重要資訊」、「交屋前發現價金過高反悔違約」、以及「建案廣告不實與公設打折」是五個民眾衝動買屋時最常碰到的糾紛。

1. 買到漏水屋

全台高齡30年以上的老屋展比高過45%，買老房子最常碰到漏水問題，尤其是剛裝潢好的屋子，有些屋主會用裝潢包覆漏水部分，可以的話，最好利用颱風或大雨後的時間點看屋，了解房子抗颱防水的能力，避免買到瑕疵屋。漏水問題若在購屋前發現或被明載在不動產說明書中，這部份的缺失可以壓低價金，但成交後買方須自行解決。若事後才發現，應第一時間拍照錄影存證，以民法當中的出售人應負物件瑕疵擔保責任，請房仲代為向賣方提出類似保固補償，返還部份價金。

2. 施工瑕疵

結構工程這些看不見的地方往往需要入住好幾年、歷經颱風地震之後才能見真章。中古屋因為屋齡較老，透過詳細的看屋驗屋，至少可以降低碰上管線老舊堵塞、樓板梁柱傾斜等問題。買預售新成時，則有不少品牌建商在銷售預售案時提供交屋後3～10年不等的保固，也可作為民眾購屋時選擇的參考。

3. 隱瞞重要的缺失資訊

舉凡凶宅、海砂與輻射等狀況，都算是影響房價的重大瑕疵，因此，如果事後買方發現，在時效內都可以透過司法途徑向賣方請求損害賠償。民眾買房時也不應全仰賴仲介，應該自行確認屋況、探訪鄰居、調閱謄本等，了解是否為凶宅或有海砂與輻射問題，否則非常容易被當冤大頭。

4. 交屋前發現價金過高反悔違約

「買賣臨時喊卡通常與大環境脫不了干係。」特別在現階段房價波動時期，感覺自己買貴了臨時喊卡更要特別注意，當買方接受出價，斡旋金轉訂金時才反悔終止契約，就要面臨違約被沒收訂金的問題，糾紛也容易在此時發生。

5. 建案廣告不實與公設打折

過去經常發生興建完工後發現與當初銷售人員描述完全不同的狀況，促銷答應贈送的家電有缺或產品降級，甚至出現建商當初承諾的各項社區休閒設施只做半套，消費者購屋除了留存買賣交易文件資料之外，最好保留最開始的媒體廣告文宣作為憑據，如果產生糾紛，可透過管委會共同爭取住戶權益，萬一上了法庭，也好替自己取得公道。

信義房屋針對官網使用者進行第3季購屋意向調查，受訪者中看壞未來房市比例為64%，是近4季最低，看壞房市比例收斂中；而股市上萬點似乎未對增添購屋者自備款發揮功效。

調查指出，約55%受訪民眾認為想要購屋的區域房價過去半年維持下跌走勢，亦有3成民眾認為走勢持平，房市擺脫急跌期，房價變動趨於穩定；對於房價修正的看法，50%受訪者認為下跌15%就吸引力，但有39%的受訪者即使房價修正15%仍不為所動。

對於未來房價看法，調查發現，受訪者對於房價看法仍保守，第3季仍有64%的受訪者認為未來房價仍會下跌，29%受訪者認為房價會趨於持平，僅7%認為房價會上漲。

但值得注意的是，這次調查結果已是近4季調查看壞比例從74%一路減少到64%，為比例最少的一次，顯示民眾對於房價的看法已經從逐漸從「悲觀轉為保守」。

至於今年資金行情推升台股上萬點，是否有助購屋人增加自備款？調查指出，台股今年萬點行情似乎相對無感，調查結果顯示仍有75%的受訪者認為自備款並未因此而增加，有助增加自備款者僅17%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波台股萬點行情，漲勢集中特定大型權值股，一般散戶受惠有限；另一方面，購屋人可能在自備款的資金理財上較保守，避免投入風險太高的金融工具，所以台股上萬點行情對於一般購屋人較為無感。

曾敬德表示，民眾對於房市信心明顯優於去年，但並不認為房價會因此反轉向上，對應到市況，買方仍希望買到條件佳且價格有吸引力的房子；相對賣方也對房市信心回溫，預料市況反應呈現「價持平量緩增」的機會較高。

買預售屋的時候，建案開價是否合理，還可以透過同區同期新推的個案來推算出行情，建商與代銷也會將房屋每坪單價與車位價格分開計算。但是進到仲介市場找房買中古屋的時候，不管是時價登錄網頁還是仲介給的物件資料，常常有將車位坪數加在房子坪數裡一起賣，買房不懂得拆算車位的購屋新手，很容易傻傻地買貴了還不知道！

車位有沒拆算，差很大

比如，房子35坪、車位12坪，35坪＋12坪＝47坪，47坪ｘ60萬（當地行情）＝2820萬。

但看屋老手都知道，房價不能這樣算！正確的算法是35坪ｘ60萬（當地行情）＝2100萬＋200萬（車位行情）＝2300萬。

2820萬－2300萬＝被坑520萬！

雖然說購屋不是賣方怎麼開價，買方就原價買單，一切都要看買方的購屋預算來決定，但是殺價的起點一開始就因為不懂得車位拆算而比別人高，之後怎麼殺都不划算！

買屋的時候是「算坪數」，但是車位是「算個的」，把算坪數與算個的混在一起用坪數計算，確實是容易讓購屋新手混淆的模糊地帶。不可諱言的是，雖然仲介業者多訴求誠信、服務等價值，但房價高傭金服務費也很高，在實際買房的交易過程中，其實多少帶點買方、賣方與仲介三邊角力諜對諜心理戰的成分。

買屋諜對諜，車位拆算有眉角

目前法律並無明文規定房價跟車位價格怎麼算，目前普遍上仲介開的是總價，而單價表現是用權狀面積來表示，主要理由是產品為第二手屋，過戶時是以權狀面積為準、車位無法像新建案可選擇位置或要不要買，加上賣方與仲介自然都先用有利於拉抬價格的算法。

相對來說，買方自然也可以在議價時請仲介將車位分拆計算，以利回去後自行研究區域行情作為出價砍價的參考依據。

但要特別提醒民眾，不要以為買車位有明確價格拆算的預售案就合理，除了要注意是大車位小車位、地下幾樓、靠近地下室梯與否、坡道式機械式還是倉儲式等都有價差，更要懂得判斷一個車位建商要割多少的面積？有些個案一個平面車位賣210萬（台北），很正常，但車位只給5坪，就有點不正常，畢竟將來要賣時是用整個權狀面積去評估，所以如果車位面積太小，單價會拉高而不好出售。

央行公布5月購置住宅貸款（房貸）餘額新台幣6兆4459億元，月增250億元，續創歷史新高；年增率4.52%，較上月略降，主因去年同期桃園市有合宜住宅交屋，比較基期偏高所致。

央行公布5月房貸餘額6兆4459億元，月增250億元，續創歷史新高；年增率4.52%，較上月的4.59%略降。央行主管表示，去年5月桃園市合宜住宅交屋，銀行分戶貸款承做量大幅增加，但今年5月沒有大規模建案交屋，導致房貸餘額年增率下滑，「主要是單一個案因素」。

至於代表房市上游的建築貸款，5月餘額1兆6629億元，月增23億元，年增率2.89%，較上月的2.43%擴增。央行表示，今年建築貸款年增率都維持在2%以上水準，建商已不像去年那麼看壞房市，持續有推案與週轉金需求，強調目前房市仍維持平穩態勢。

此外，根據央行統計，八大公股行庫所承作的「青年安心成家方案」，5月底貸款餘額5944億元，較上月增加68億元；占全體房貸餘額比重為9.22%，顯見房市剛性需求仍在，自住客、首購族為撐盤力量。

桃園市長鄭文燦26日出席前瞻基礎建設計畫－軌道建設巡迴說明會時表示，計畫相關包括桃園鐵路地下化、捷運綠線、綠線延伸至中壢、機場捷運增設A14第三航廈站等，目前鐵路地下化已經進入綜合規劃的準備階段；捷運綠線今年將完成工程發包，市府會持續努力。

鄭文燦說，行政院「前瞻基礎建設計畫」是以特別預算的方式，讓重大建設一次取得財源，使推動進度更加順利，將能大幅提升台灣國家競爭力，也是對桃園長久願望的實現。軌道建設總經費約4,300億元，而桃園的軌道建設部分總經費約2,300億元，扣除利用軌道基金支應的自償性預算，市府自籌部分約541億元，並分10年編列支應，每年約50多億元。桃園的財政在六都中相對穩健，桃園市目前人均負債約0.93萬元，為全國第4低，長短期實際債務200億元，不僅沒有到達《公共債務法》的舉債上限，市府財政也足以支應，會穩健推動各項建設。

 

他也說，「前瞻基礎建設計畫」是桃園近30年來最大的建設，鐵路是綠色運輸，不僅可減少小客車數量過多、平面交通負擔及高速公路塞車等問題，軌道建設計畫完成後，也讓桃園展現完全不一樣的都市風貌。桃園鐵路地下化自新北市鳳鳴至桃園平鎮，全長約18公里，將增設鳳鳴、中路、永豐、中原、平鎮等5座通勤車站，原有包括桃園、內壢及中壢等車站也會更新，沿途將消除包括陸橋8座、地下道8處及平交道20處；市府也會配合推動都市計畫，打通車站前後站地區，也融合桃園及中壢成為一個大都市，並吸引更多國人到車站周邊居住。屆時，桃園及中壢車站將猶如新板特區煥然一新，桃園車站也會因鐵路地下化、捷運綠線及捷運棕線等3鐵共構，形成嶄新的車站。

 

鄭文燦表示，桃園站是台鐵運輸量第二大的車站，每日運輸約10萬人次，僅次於台北車站，外部效益大。市府會與交通部密切合作，一方面讓工程順利、工期縮短，二方面讓每個車站展現不同面貌，強化開發效益來挹注交通建設的成本。

 

在機場捷運延伸至中壢車站（捷運藍線）部分，鄭文燦說，A22老街溪站完工後，將先做為機場捷運的發車站；捷運綠線延伸至中壢部分，正辦理可行性報告審查作業，待捷運綠線延伸線、捷運藍線、鐵路地下化及新增的通勤車站等完工後，中壢地區將脫胎換骨。

 

他也指出，桃園的捷運建設除了機場捷運，尚包括捷運綠線、綠線延伸至中壢等，未來完工後，桃園將形成口字型的環狀捷運路網，可涵蓋約165萬人口，並爭取其他支線納入年度預算。一般來說，捷運建設約需7至8年的工期，現在不開工，以後就沒機會享受，他相信「前人種樹、後人乘涼」，「爭議會過去、建設會留下；困難會過去、幸福會留下」，希望大家一起支持桃園的軌道建設。

 

在輕軌建設方面，鄭文燦指出，市府規劃捷運棕線以輕軌方式施作；其他像新北市推動安坑輕軌及淡海輕軌，基隆輕軌利用台鐵路廊施作，新竹輕軌則將連結新竹科學園區與新竹縣市。他強調捷運及輕軌建設不應區分政黨色彩，只要是對市民、國家有益，就值得給予支持。