台南永康房子,台南房子,永康房子

台北市超過30年屋齡的老屋達58％，都更政策可謂勢在必行，但依據台北市政府都更處的統計，以台北市歷年來申請都更案件，含初期的事業計畫概要、進階的事業計畫及權利變換等，截至2016年12月31日止成功申請劃定單元共1048件，其中經都更審議會審議並核定約266件，很顯然整體都更政策進行的並不順利。



根據宏大不動產合夥估價師林韋宏表示，早期建商進行都更插旗係以購買透天戶或公寓為主，其中透天厝類似小面積土地，最受建商青睞，而概估大約都需整合至少8~15戶透天住戶或20~60戶以上公寓住戶，但是以上二類型房地往往已歷經二代至三代，實際的權利關係人往往是要再乘以1.5倍~2倍，所以許多個案是需要歷經上百位地主及建物所有人同意蓋章才能完成整合，因此才會讓都更顯得漫長而困難。



然而，近年因「文林苑」、「永春公寓」、「長安西路公寓」…等都更案爭議，讓開發商有了不同的思考方向，也陸續參與舊商辦大樓的都更整合。宏大國際資產陳益盛總經理指出，以最近幾個成功的、或進行中的都更或開發個案，如國際大樓、宜進大樓反而都是以購買或整合舊商辦大樓為主，而成功完成都更、開發的案例。

其中國際大樓就是目前還在預售推案中且成交單價破200萬的豪宅「華固名鋳」，宜進大樓則是興富發的「松江1號院」，仍在興建中的有聯合報忠孝舊大樓，還在都更流程進行中的有華塑大樓、台塑大樓、亞洲信託大樓、國泰世華銀行大樓、華票大樓、及近期元大金加購部分樓層的大同大樓…等等，都是大基地面積的舊商辦大樓。



陳益盛表示，以宏大不動產估價承做上千件的都更估價的經驗，分析商辦的持有者多數為法人或企業主，其屬性相對理性，也較無透天老屋等多世代、多人因繼承共有等複雜關係，因此在評估是否參與都更時，比較會以實際利益與好處做決定，較少考量歷史情感因素、或基地是不是「龍腦」等非理性因素，因此只要開發商提出合理權利變換條件或分屋比例，通常較有機會達成共識，而中大型商辦面積大於一般公寓或透天，因此基地所有權人數往往也較少且單純，也省下了不少聯繫、協商及整合的複雜度，再者商辦大樓的違建戶情形也低於住宅，亦減少不少變數。



此外，金管會於2016年下半年起擬放寬金融業參與都更規定，包括銀行承作都更放款，可不受「銀行法」72-2條對於銀行業不動產放款30％限制，近日並同意放寬現行「商業銀行投資不動產辦法」第3條等，原規定銀行將老舊行舍參與都市更新，取得新建不動產必需有50％以上為自用之規定等，擬放寬為20％，勢必對於都更的利多加上相當的助力，因此，陳益盛預估金融業將「反客為主」，不只是提供都更資金的挹注，多家金融業也將是都更的實施者，預估也將間接帶動老舊商辦都更的熱潮。



至於什麼條件的大樓及區位最受都更開發青睞呢？據宏大國際資產的調查，其中通過都審會核定實施的個案中，多數核定完成的基地規模為1000~2000平方米約300~600坪，除了是都更法規的開發面積規定門檻，也是同時考量到開發經濟規模、效益，與開發後能改善都市景觀與提升原住戶的居住生活品質。



台北市都更申請案件中，以大安、中山數量最多，主因在於大安區房價最高，都更後可改善居住環境的經濟效益最大，中山區則因商業機能較發達，開發效益可擴大至住宅以外的商業用途，因此該二行政區分居都更案量的前二名，松山區因居住環境與商業機能亦佳，其案量則位居第三。



至於都更後的效益，宏大國際資產依據許多個案的統計，售價與租金往往可提高5成~1倍的價值，其效益正也是都更的好處，既可改善都市環境景觀、提高居民生活品質。儘管都更好處多多，都更推行要順利，還是有賴原地主與建商的互信與利益共享，搭配都更法令合宜的修正，再加上政府公權力的執行，才能看的到、也吃的到。

每年端午節過後，夏天的炎熱氣候也正式報到！天氣越來越熱，加上梅雨下個不停，濕、熱、悶真讓人坐立難安，冷氣吹不停，又擔心電費攀升、也怕冷氣吹多影響健康，這時轉換一下家中擺設，讓氣氛清涼一下，打造夏日涼視覺，與暑氣說掰掰！永慶房產集團居家服務中心何政熹經理表示，夏季來臨時，熱氣讓人心浮氣燥，但吹冷氣與喝冷飲，又常常會讓人身體不適，這時巧妙運用家中擺飾的變換，增加一些清涼效果，也對居家生活去暑氣大有幫助。

建議1：先讓視覺感涼爽一夏

何政熹表示，打造家中清涼視感第一步，最容易的就是將會有熱感的擺飾及雜物收拾乾淨，如冬季的一些溫暖飾品，如地毯、毛抱枕、地墊整理收拾，露出家具原有樣貌，像是磁磚地、木地板等，視覺立刻涼一倍，也趁機將多餘的雜物回收或是歸位，讓家中空間變寬敞，這樣也可以增加冷氣的功用，循環更好，溫度調節更快，也可以小省一些電費唷。

建議2：讓熱氣退散進不到家中

窗戶加裝隔熱窗簾，在窗戶玻璃前裝設窗簾，在下午1點至5點前，都拉上阻隔日照。回家後，打開窗簾和窗戶，通風半小時後再開空調，這樣不但家中不會因為日照使室內溫度過熱，也可保持室內空氣品質健康，又可節能省電。何政熹進一步建議，比較經濟一點的作法，甚至可以DIY加貼隔熱紙，隔熱紙比窗簾透光性高一些，但要提醒民眾，在挑選隔熱紙上，請務必留意：1透光性2遮光率3隔熱率4材質顏色5耐熱度等的特性，才能選到最適合的隔熱紙。

建議3：引綠入室，引水招財

何政熹建議，在客廳、餐桌、茶几，可添上1-2盆綠色植栽，為家中添加一些綠意，綠色也可讓家中氣氛更為輕鬆，也可讓看電視的眼睛稍微休息，適合擺放在家中的植物，如波士頓腎蕨、綠蘿、虎尾蘭、蘆薈等，對於淨化空氣都有幫助，抑或是時下流行的多肉植物，輕巧可愛，也可放在家中也成為另一種居家生活風格呈現。小魚缸或是流動水景觀物，也是不少人夏天會選擇的小物，加上風水也有利用水的流動來做財位的加持，也可以考慮加進家中布置，但也要考慮家中的空間是否適合，不然也會增加空間濕度。

建議4：暖色燈OUT白光燈更涼爽

冬季時為提升家中溫暖氣氛，選擇燈具上會挑選偏黃光的燈泡，讓家中暖度增加，但夏天一到，暖色系燈光不免會帶來太多「熱意」建議夏天可多用較白色的光色，視覺也更清晰，心理溫度也可以降低一些，甚至可挑選LED燈具，溫度也較傳統燈具較低，也可節省電費。



最後，何政熹也提醒炎炎夏季，待在家中的時間也不少，花些巧思，也可用小資型花費讓生活空間更為舒適，即便夏季炎熱，在家中也能感受涼爽氛圍。

根據《住展》雜誌統計，截至今年5月底，雙北市推案量為1,901.36億，較去年減少302億元，年減幅13.69%，已是連續4年衰退，其中，以豪宅為主的信義區，今年仍無新案推出，較去年同期淨減209億元，反觀以往較少新案的松山區，今年豪宅與小宅相繼推出，也傳出不錯佳績。

▲信義區以豪宅推案居多，今年推案仍掛零

雙北市今年推案量持續緊縮，台北市今年1~5月推案量為640億元，較去年減少221億元，推案量已連續4年下滑；新北市推案量為1,261.15億元，較去年減少81億元，雖推案量未反彈，但衰退幅度明顯較台北是小。

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建商餘屋換現金 「廣積糧、緩推案」 

《住展》雜誌住展雜誌企研室經理何世昌分析，雙北市推案量下滑的主因，有兩大因素，一是「減量保價」的共識不變，二來與多數建商營運策略轉為「去化餘屋」為主，業者朝降低庫存衝刺，將餘屋換現金以渡過寒冬，「廣積糧、緩推案」的風氣正盛。

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而台北市推案量減幅更甚新北，除了建地稀少外，過去幾年在北市買到土地的業者，價格多套在高點，現在推案價格並不划算，不少預計今年推出銷售的豪宅案，迄仍在檯面下潛銷，何世昌表示，業者大多認為現在市況仍在低谷，再來則是台北市預計明年調降新豪宅稅，明年完工的豪宅案稅負相對低，因此部份豪宅案將公開時間往後推。

信義區推案掛蛋 松山區逆勢成長

各行政區部分，豪宅比重高的信義區，影響程度最大，迄今仍無新案推出，是雙北案量減少最多的地方，大台北案量萎縮前5名分別是：信義、林口、松山、中正和三重，雖然機捷通車讓沿線的新莊、林口、三重看屋組數增加，但林口價格硬，成交狀況表現較差，削弱業者推案意願。

而案量逆勢增加的是松山、新莊、鶯歌、新店和中和，何世昌表示，松山區一反常態，數個高價案齊發，包含潤泰、華固、樸真等指標建商齊聚一堂，豪宅和小宅均有個案傳捷報；新莊與鶯歌在讓利案帶動下，今年也由黑轉紅，鶯歌成交組數最明顯，尖山地區、鳳鳴重劃區，1~2字頭房價吸引區外客前來，是今年少數區外客躍增的行政區。

何世昌表示，今年量能持續下滑，台北市新豪宅案是否推出成為關鍵，若多數能在下半年公開，案量會大幅成長，但若這些豪宅等到明年北市調降豪宅稅才開賣，今年量能恐再創新低。

力麒建設今天舉行2017年股東會。董事長郭淑珍表示，房市回溫中，力麒今年以銷售北市精華區餘屋為主；集團旗下另有水污廠和高級飯店等會帶來穩定收益。

力麒建設專精於北市精華區興建中大坪數房屋，郭淑珍表示，在政府強力調控措施已告一段落，政策變因逐漸排除及價格下修趨勢明顯下，今年房市買氣可望略為回溫，房市將以首購及換屋的自用型買盤與成屋銷售為主。

力麒預計今年全年推案量量體規模約新台幣163億元，續推邊建邊售的北市萬華區60餘坪的「力麒御品」、新北市新莊區中小坪數「力麒PARK」；成屋銷售的北市牯嶺街92坪「力麒賦御」及同在牿嶺街百餘坪大的「力麒麒御」餘戶為主。

郭淑珍指出，力麒手邊正在準備明年第2、3季的推案，包括北市松江路長春路口的「松江A案」，屬39坪到77坪的中小坪數，91戶總銷67億元；「天母西路案」屬92坪雙併，43戶總銷50億元。

另外在轉投資方面會為力麒帶來更穩定的收益。郭淑珍說，子公司山林水環境工程公司準備進軍台南永康的污水處理廠設施更新，要將污水再處理到可供科技業用水質的水、另參與營運彰化污水廠、嘉義水資中心、龜山水污廠等；另與大陸北控公司合資在大陸雲南安寧市污水廠、參與昆明機場污水廠第二期工程等。

在飯店部份，郭淑珍說，有99間房的宜蘭力麗WETIN飯店預計9月開幕，日月潭力麗哲園飯店與力麗明池飯店目前一位難求；最新正在興建中的是宜蘭烏石港飯店BOT案，這間飯店廣達3萬餘坪，擁有海洋教學和遊艇碼頭，預計3年後興建完成。